- 2008年11月23日 20:40
- 定期借地権付き物件
| 品川の物件で話題になった定一借付き物件。その全貌とは・・・ 阪神大震災で修復不能な被害を受けた分譲マンション。 自治体の主導により取り壊すところまではスムーズにいきましたが、その後は土地を売却することも建て替えることもできず、何年間も塩漬けにされるケースが目立ちました。 住民たちの手足を縛っていたのは、土地の「共有」という仕組みです。 分譲マンションでは土地は所有者全員の共有財産なので、「同じ場所で建て替えたい」「ローン負担が大きいので早めに売却したい」「いや、もう少し待って高い値段で」などと所有者たちの意見がまとまらず、身動きができなくなったのです。 つまり共有財産とは、自分の意思だけでは活用することも売却することもできない「財産のようなもの」にすぎません。 ところが「のようなもの」であっても財産には違いありませんから、固定資産税はかかり続けます。 このような理不尽を背負うのですから、マンション購入にはよほど慎重にならなければいけません。 その意味で、注目に値するのが定期借地権(定借)付きの物件です。 定借は通常の借地権とは異なり契約期間の延長がありません。 借り手側は、満了時には敷地に建てた建物を解体し、更地にしてから地主に返すという義務を負います。 しかし、一般的な定借マンションの場合、ある期間の経過後は「地主が建物の無償譲渡を受けることも可能」という契約内容になっています。 地主が譲渡を受ければ、借地権の消滅後は建物を賃貸物件に変えて新たに貸し出すといった二次利用も可能です。 他方、解体費用の積み立ても行いますから、不要な建物が解体できずに立ち往生するという心配もありません。 戸建てにはメリット少ない戦後量産された日本のマンションは、建築後三〇〜四〇年で老朽化し、取り壊しまたは建て替えの必要が出てきます。 その際、敷地を共同所有する分譲スタイルでは前述のように身動きが取れなくなるおそれがありますが、定借とすれば契約満了後の所有者は地主一人となり、再開発が容易になるのです。 もつとも、このところ定借マンションは供給が細り気味で、対分譲比の価格差も一〜二割にすぎません。 以前はデベロッパーやゼネコンなどがバブル期に仕入れた土地の評価損を隠すために、売却せず定借にまわすケースが見られましたが、最近は減損会計の適用でそれがなくなっているのです。 今後、公有地の活用などで定借マンションが大量に供給され、価格差が大きくなれば、分譲に代わって定借が有力な選択肢になると思います。 一方、同じ定借でも戸建て住宅のほうは供給が増えています。 ただ、分譲の戸建てはマンションとは違って土地も家も一人で所有できますし、建て替えも自由です。 そうであれば、価格は安いが自由度の低い定借を選ぶかどうかは、個人の価値観によると思います |
- Newer: お得か？3月施工物件
Copyright © 初心者の中古マンション投資/売買～収益物件の探し方～ All Rights Reserved.